政务壹号院哪里好,合肥政务壹号房价

合肥政务区房价如何？

政务区目前是合肥房价最高的区域，在售新盘不多，已无太多空地，基本发展成型，大部分是二手房市场。政务区范围很小，房产大多是优质资产，我们看到整个区域成交量也不大。由于单季度样本数偏少，本篇我以合肥链家2017年全年数据为基础，重点解析2018年第一季度二手房的成交数据，共计4149个样本，其中政务区成交284套，占全市总成交的6.8%。

根据学区划分及地理位置特点，我将政务区分为4个板块，分别为：1、天鹅湖南板块。主要是翡翠路东，匡河以北，潜山路以西，祁门路以南区域。2、翡翠路西板块。主要是翡翠路以西，天鹅湖路以南，匡河以内，以及恒大华府、保利香槟国际、文一名门首府三个小区。3、天鹅湖北板块。主要是天鹅湖路以北，潜山路以西，匡河以内。

4、潜山路东板块。主要是政务区潜山路以东的区域。上次关于政务区的分析，我记录了2017年全年的数据，具体可参考我公号“小易论楼市”文章《合肥政务区房价及奥体小学、50中新校分校学区划分分析》），本篇主要关注2018年第一季度的成交数据。去年全年共成交206套，今年第一季度成交78套，大概增加37.9%。

政务区第一季度平均成交价格为20820元/平米，比去年全年（20866元/平米）微跌46元/平米，因样本偏少，可认为数据大致持平。议价空间也基本没太大变化，成交周期有所减少。天鹅湖南板块天鹅湖南板块共成交73套，比去年全年增加了14套，区域成交均价达到22628元/平米，较上次（22636元/平米）基本持平，依旧是政务区乃至合肥市成交均价最高的板块。

议价空间和成交周期都略有增加。各个小区成交增加比较均匀，没有太大的亮点。从目前建设进度来看，奥体小学今年可能难以招生，大概率要到明年了。在之前的文章中，我谈到过奥体小学，我推测该学校学区划分应该在天鹅湖南这个范围内。受奥体小学即将建成影响，学校附近几个小区成交开始活跃起来。从我小密圈成员反映来看，我发现很多人对奥体小学期望比较高，而且大都是冲着这所学校购买天鹅湖南板块的学区房。

尽管理性告诉我这个小学不会比政务区现有小学好到哪里去，但预期比黄金重要，周围没有回迁生源会使得它变得非常特别，后期应该会被炒作得比较厉害。翡翠路西板块翡翠路西板块共成交131套，比去年全年增加了42套，增量最大，成交均价为20234元/平米，基本保持不变。值得注意的是，该板块平均成交周期和议价空间继续收窄。

成交量最大的小区是保利香槟国际，共成交36套，比上次统计增加12套，成交均价20866元/平米，较之前（20715元/平米）上涨151元/平米。其次是恒大华府，共成交22套，比上次统计增加10套，成交均价18593元/平米，较之前（18561元/平米）基本持平。以上两个小区规模大，而且是品牌，属于匡河以外。

匡河以内成交量比较大的是融科九重锦和太阳发能海岸，其中融科九重锦较上次统计的10套，增加了7套。融科九重锦主要是户型不错，发能太阳海岸主要是便宜，离八中近，好租。在之前的文章中我们分析过，翡翠路西目前最大的问题是学位不足。目前该区域有两所小学，一所是翠庭园小学，一所是习友路小学，共享学区，但是对应了40000户居民，应该是全合肥市最大的小学学区。

目前翠庭园小学已经不堪重负，奥体小学的修建正是为了分流生源，减轻学区压力。金三银四是学区房交易的高峰期，翡翠路西价格整体上要弱势于天鹅湖南板块，但是学区一样，性价比相对更高，所以成交量放大较多。天鹅湖北板块翡翠路西板块共成交39套，比去年全年增加了13套，增幅较大，成交均价为22447元/平米，基本保持不变，仅次于天鹅湖南板块。

值得注意的是，该板块平均成交周期较前次减少21.4天，议价空间有所扩大。该板块小学学区是西园新村小学南区，目前被认为是政务区最好的小学，但是因为学校所在小区汇林阁是一个回迁小区，有所影响。市中院南边拟建西园新村小学南区分校，因为没有回迁生源，跟奥体小学一样被认为是下一个政务区的顶级小学。我们可以看到，距离小学最近的水墨蘭庭成交量很大，几乎占到板块总成交的半壁江山，但大部分是公寓成交，看来很多人应该是冲着挂学区来的。

不论是公寓还是住宅，成交价格相比去年都所有上涨。西园新村小学南区分校建成之后，我觉得至少天鹅湖畔、内森庄园、天鹅湾花园这三个小区是可以保证划到这个学区的，但是水墨蘭庭由于距离50中新校太远，学区可能具有一定的不确定性，个人建议可重点考虑前三者。潜山路东板块潜山路东板块共成交41套，比去年全年增加了9套，成交均价为18175元/平米，较上次有所下跌，该板块平均成交周期和议价空间都有所扩大。

链家在潜山路东的布局较少，成交量也比较少。目前该板块在售的三个新盘，融创合肥壹号院，融创信达政务一号院，天鹅湖MOMA。尽管融创壹号院的品质很好，但是价格太高，性价比较差。政务一号院地理位置太差，性价比也不高。天鹅湖MOMA开发商口碑也不佳，但是地段很好，价格适中，如果考虑政务区新房，性价比可能相对还算是可以的。

之前有消息称会在潜山路和习友路交口东北角，建一所50中新校分校，以减轻本部压力。我认为这所学校大概率不会比本校区差多少，至少比50中南校学区好多了，如此一来，会对板块内祁门路以南区域有一定利好。政务区房产的优化配置目前随着合肥市场限价盘逐渐消失，二手房市场开始活跃起来（公号“小易论楼市”《合肥出台人才引进政策，下一步房价走势会怎样？》），考虑到限购政策短期内不可能放松，我们必须从投资升值角度转变到资产优化配置上来。

我在前面文章中提到过合肥优质资产和劣质资产的概念（公号“小易论楼市”《合肥的优质资产和劣质资产》），毫无疑问，政务区范围内绝大部分都是优质资产。我之前分析过，房龄和学区是影响房产保值升值的两个最大因素，房龄年轻升值效果好，好的学区可以使房产保值，并摆脱房龄对房产本身自然磨损的影响（公号“小易论楼市”《合肥二手房哪些楼层最受欢迎，房价每年贬值多少？》）。

为什么政务区是优质资产的集中地？除了地段上得天独厚，资源集中投入，最重要的还是学区（公号“小易论楼市”《奔跑吧，合肥学区房！》）。目前合肥学区好，房龄还不算太老的区域，综合来看，只有政务区能当此任。这段时间，小密圈里很多人问我关于政务区各个小区如何买的问题，根据经验，我对50中新校学区范围内的房产做了一个梳理，将所有小区优质程度做一个划分，供你们参考（档次划分请参考我公号“小易论楼市”文章《合肥的优质资产和劣质资产》）。

大额资产优化配置（300w-500w）。政务区的顶级资产，也是全合肥市的顶级资产，一定是集万千宠幸于一身，所有优质资源的价值集中体，特点只有一个，那就是稀缺，当然，价格也相当感人。属于1 档资产的小区有：天鹅湖畔，置地柏悦公馆，华润凯旋门，绿地蓝蝶苑和内森庄园天墅。这些小区不用我多说，仅从价格上就能看出其优质程度和市场对它们的认可。

学区方面，天鹅湖畔和内森庄园是50中新校和西园小学南区，置地柏悦公馆、华润凯旋门和绿地蓝蝶苑目前是50中新校，小学未来可能是奥体小学。几个小区基本都在政务区的绝版位置，环境绿化都没得说，而且交通便利，距离商业中心也比较近。置地、华润和绿地都是比较大的品牌，建筑品质基本过硬。我在之前的文章中分析过，政务区3室及以上户型平均成交面积在120平米，是合肥市户均成交总价最高的区域。

政务区顶级资产未必是最值得投资的资产，但必定是大宗资产配置的最佳标的。它们通常具备以下几个特点：1、行情来时最先上涨，行情退时最后下跌；2、面积越大户型越好越稀缺，议价空间不大；3、总价虽高但流动性相对较好；4、升值虽非最佳，但基本都能跑赢大盘。从小密圈成员了解的情况来看，在目前合肥严格限购情况下，很多人手持大量现金，却缺少房票和贷票，即使买了新房或者二手次新房，也会因房子总价低而无法将资金完全利用，苦于缺少资产配置渠道。

我认为政务区顶级资产就适合房票贷票有限的家庭进行大额资产配置。中等资产优化配置（200w-250w）。政务区绝大多数小区都是上一代产品，容积率偏高，品字楼居多，户型设计较差，这是政务区小区的普遍缺陷。目前随着二胎放开，小三房开始流行，合肥新房市场两房户型几近消失，这反映出市场需求开始出现变化（公号“小易论楼市”《滨湖什么类型的房产最值得投资？》）。

我们可以看到，90-100平米左右的小三房，在政务区非常稀缺。一些户型比较好的小三房，因为总价相对不高，能够满足家庭最基本的功能需求，正在受到越来越多人的青睐，即使小区本身属于2档，这些户型也能跻身顶级资产。所以对于资金有限的家庭，在200w-250w这个范围内，可以优先考虑配置政务区的小三房（公号“小易论楼市”《在合肥200万你可以买到哪些房子？》）。

最典型的就是融科九重锦96平米左右的小三房或者小四房，因本身赠送较多，单价可以达到2.3w-2.4w左右。还有蓝蝶苑的104平米户型，单价逼近3w。小额资产优化配置（100w-150w）。资金非常有限的家庭，大概只有100w-150w左右的预算（公号“小易论楼市”《在合肥100万你还能买到哪些房子？》），可以考虑政务区学区功能的资产配置。

对于这种标的，要点只有两个，一是学区预期要好，二是房产总价要低。我在之前文章中分析过，合肥房产分为两个部分，一个是建筑价值，一个是土地价值。建筑价值自建成之日起就在不断磨损，是贬值货；土地价值随着城市建设的推进在不断升值，是我们房产增值的主要部分。学区房除了建筑价值和土地价值外，还有一个学票价值，学区房之所以能够保值或升值，最主要原因就是学票在不断增值。

我们投资学区房，主要就是投资学票，学区变得越来越好，学票价格就会不断攀升（公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》）。一般情况下，学票价格是固定的，学票价格占学区房价格比重越大的资产，越值得投资。因此，总价越低的学区房越抢手，总价越高的学区房基本体现不出学区溢价。我们可以考虑一些学区非常稳定的公寓房，或者资产档次稍低一些的住宅两房，即使是回迁小区，只要总价够低，也是不错的标的（公号“小易论楼市”《在合肥没有不能买的房子，只有不能买的价格》）。

在这里我不建议考虑匡河以外的小区，因为学区在我看来不是很稳定。这些总价较低的学区房，除了流动性和保值增值不错外，还有一个比较大的优点，就是易出租，而且租售比还不错，很多时候甚至能够覆盖你的月供。合肥更多其他区域的房价分析及购房建议，请关注微信公众号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”“政务”“庐阳”等区域关键词获得。

合肥，政务区融创壹号院公寓，可以入手作为投资吗？

蟹妖~但是为什么要邀我啊，我不懂啊，而且我个人非常反感房地产投资啊，这种东西又不能带来实际的经济增长，有这个钱还不如做股票投资吧。另外，已经有答案说了，我也非常同意他的观点，自主可以，因为这个地段很不错，政务区天鹅湖畔，我也去过，环境非常好，而且精装修，2万，我个人认为与合肥现阶段的房价作对比，并没有贵到离谱。

再来说说投资吧，这个价位，在合肥来说以后应该也涨不了多少了，特别是目前合肥房市的行情已经没有多大的上升空间了，还有就是政策原因，出租的话，额，应该没人会租公寓住吧，有那个钱自己就去买住房了，或者租其他的套间了，而且租金也补不齐房子的月供。最后再说说我对于投资的看法吧，在目前的大环境下，最好不要贸然投资房子，应该投资一些能即时脱手的资产，比如说货币基金，还有指数股票的定投，做好对冲投资，目前绝对比投资房地产要好。