500强房企销售明显提速

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中国房地产协会等组织的“2016年中国房地产500强评估结果”将于3月22日举行，同时发布“2016年中国房地产开发企业500强评估研究报告”。《中国证券报》获得的报告显示，2015年，房地产市场总量和价格双双上涨，一线城市受益匪浅。二线和三线城市显示出结构性复苏，而四线城市整体下滑。目前，商品房销售面积占销售面积的比例仍处于历史高位，解禁压力仍较大。

去库存压力很高

数据显示，2015年商品房销售迅速反弹。全国商品房年销售面积12.85亿平方米，比上年增长6.5%；商品房销售8.73万亿元，同比增长14.4%。商品房销售创历史新高，销售面积仅次于2013年的高点。

评估报告显示，500强房地产开发企业的销售明显加快。2015年，商品房销售面积达到3.4亿平方米，同比增长11.6%；销售额达到4.0万亿元的新高，同比增长17.5%。

由于销售业绩突出，许多房地产企业在2015年11月宣布提前实现了年度销售目标。恒大、中海、龙光提高了销售目标，最终实现了销售目标。百强企业销售额增长20.14%，明显领先全国整体水平。恒大年销售额2013.4亿元，增长53.1%。荣鑫和华夏幸福(报价600340，BUY)表现突出，销售额分别增长76.8%和41.2%。

2015年，房地产开发企业500强平均总资产289.26亿元，同比增长13.04%，增速比2014年提高7.27个百分点；平均净资产72.68亿元，同比增长12.50%，增速比2014年高5.18个百分点。

土地市场方面，2015年房地产开发企业征地面积为2.2811亿平方米，同比下降31.70%，降幅明显大于上年；土地交易价格为7622亿元，同比下降23.9%。整个土地市场全年都很疲软。但是，随着销售业绩的提高，第二至第四季度征地面积的下降幅度逐渐略有缩小，企业土地投资呈现出先低后高的趋势。

值得注意的是，2015年土地市场的两极分化格局依然明显。500强企业总体布局仍集中在一线核心城市，热点城市竞争激烈，保费高，部分热点地块的保费率甚至可以达到200%以上。一些热点二线城市交易活跃，南京、武汉和杭州都有房东。大量三、四线城市的土地市场整体低迷，甚至在南宁、成都、安出现了大量的土地拍卖。

由于热点城市土地成本上升，百强企业通过灵活的征地策略，积极稳妥地补充土地资源。2015年，500强房地产开发企业库存平均增长率为8.59%，与上年基本持平；与2009年以来超过20%的库存增长率相比，房地产企业近两年的库存增长率一直较低。但是，总体而言，商品房销售面积占销售面积的比重仍处于历史高位，市场去转型压力仍较大。

改善融资环境

据中国房协人士介绍，自2015年以来，房地产企业融资环境明显改善，银行贷款利率在多次降息后大幅下调，债券市场也表现良好。同时，为上市房地产企业开通了多种融资渠道，如中奖彩票、再融资等。企业加大了融资力度。2015年房地产开发企业500强平均资产负债率为66.34%，比上年略有上升0.47个百分点；平均净负债率为72.23%，比2014年的93.77%下降了21.55个百分点。

此外，再融资的开放、公司债券的批准、中间票的开放，都意味着房企融资渠道回归市场化。自2015年以来，房地产上市企业规模增加了3000多亿元，企业债券发行规模达到1000亿元，中签融资规模达到近年来的新高。

根据评估研究报告，融资成本下行渠道的开通和融资渠道的回归，进一步拉大了上市房地产企业与尚未搭建资本平台的房地产企业之间的差距。龙头企业融资成本得到有效降低，特别是前20家企业的资本成本控制在5%以内。由于银行对发展贷款的风险偏好没有改变，三、四线城市市场疲软，非上市企业资金仍然匮乏。